فسخ هوشمند

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به ویژه ماده سوم آن، با هدف افزایش شفافیت و کاهش اختلافات مالکیتی تصویب شده است، اما اجرای این قانون با چالش های متعددی روبرو است. آیین نامه اجرایی این ماده، سازوکارهایی مانند «قراردادهای یکسان»، «ثبت پیش نویس در سامانه» و «فسخ هوشمند» را پیش بینی کرده که ممکن است با اصول حقوقی مانند حاکمیت اراده و آزادی قراردادها در تعارض باشد. همچنین، ابهام در تعریف دقیق اموال غیرمنقول، هزینه های بالای ثبت و ناکارآمدی سیستم های اداری اجرای این قانون را با دشواری مواجه کرده است. از سوی دیگر، سازوکار فسخ هوشمند با حذف نقش قوه قضائیه در برخی موارد، نگرانی هایی درباره نقض حقوق مالکیت و اصول دادرسی عادلانه ایجاد کرده است. هدف از این پژوهش، تبیین جایگاه آیین نامه ماده سوم قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در نظام تقنینی کشور و ارزیابی انطباق یا تعارض مفاد آن با اصول بنیادین حقوقی مانند حاکمیت اراده، آزادی قراردادها، دادرسی عادلانه و تفکیک قوا به منظور ارائه راهکارهای اصلاحی برای بهبود نظام ثبت معاملات املاک است. روش انجام پژوهش توصیفی-تحلیلی و به صورت کتابخانه ای با رویکرد نظری است. در نهایت خواهیم یافت که محدودیت های ایجاد شده در آزادی قراردادها و حذف مرجع قضایی همراه با اصول حاکمیت اراده و دادرسی عادلانه نیست و ممکن است به افزایش اختلافات و کاهش امنیت معاملات بینجامد. همچنین، اختیارات گسترده سازمان ثبت اسناد و املاک و سازوکار فسخ هوشمند، به تضعیف استقلال سردفتران، ایجاد بازار غیررسمی و نقض حقوق دفاعی طرفین منجر می شود.