ثبت رسمی

 سال هاست که پیش فروش آپارتمان یکی از شیوه های رایج و مناسب تأمین مسکن است، با وجود این، ایرادات حقوقی این نوع قراردادها مرتفع نشده و خطرات ناشی از آن کماکان، حقوق مصرف کنندگان را تهدید می کند. تنوع در تفسیر به جهت ابهام در ماهیت حقوقی این نوع قراردادها از یک طرف و فقدان سازوکارهای ثبتی مناسب برای ثبت رسمی این معاملات از طرف دیگر از مهمترین چالش های فرا رو در این زمینه بوده و دعاوی متعدد اشخاص در محاکم دادگستری نیز از تبعات چنین وضعیتی است. این مقاله در تلاش است، تا ضمن ارائه تحلیل های حقوقی متفاوت از «قرارداد پیش فروش آپارتمان» به راه حلی برسد که مطابق آن پیش فروش ساختمان، در حقیقت، عقد بیعی تلقی گردد که مالکیت خریدار را در دو بخش تملیک فوری و تملیک در آتیه محقق می سازد در عین حال نارسایی های مقررات ثبتی را با ارائه راه حل های مناسب مطرح، تا با اعمال آنها در روابط حقوقی افراد و همچنین وضع مقررات جدید حقوق پیش خریداران تأمین گردد. 

شناسایی و شفافیت نظام حقوقی حاکم بر ثبت رسمی انواع شرکت ها می تواند در توسعه و تسهیل کسب وکار و رصد فعالان تجارتی بسیار حائز اهمیت باشد. در حقوق ایران در سایه مقررات ناکارآمد ناشی از قدمت قوانین تجاری و ثبتی مشکلات متعددی برای فعّالان تجاری، بنگاه های اقتصادی و حاکمیت به وجود آمده است. قوانین و مقررات مربوط به ثبت شرکت ها در ایران دارای نظام حقوقی مشخص و معینی نمی باشد. موجودیت مبهم قوانین و مقررات ثبت شرکت ها و عدم ِتطابق آن با شرایط موجود موجب سردرگمی حقوق تحلیلی و مبانی اساسی مربوط به ثبت شرکت ها گردیده است. هرچند بعد از انقلاب مشروطه شرایط مربوط به امور بازرگانی و نحوه رسمی نمودن فعالیت های تجاری، موردِاهمیت واقع گردید، اما عدم ِاصلاحات و به روزرسانی و همچنین عدم ِبومی سازی مناسب قوانین و پیش بینی های لازم نظارتی در مباحث بازرگانی موجب شد ساختارهای ثبت شرکت ها چندگانه و به نحوی با ساختارهای ثبتی در سایر حوزه ها تلفیق پیدا نماید و برخی از قوانین و مقررات ماهیتی نیز به تأسی از فضای حاکم در فرایند ثبتی تسرّی پیدا کند.

قانون گذار برابر فواید بسیاری که بر ثبت اعمال حقوقی مترتب است و آثار حقوقی و قانونی مثبتی که اعمال حقوقی ثبت شده دارند، دایره نفوذ اصل حاکمیت اراده را درباره موضوع ثبت اعمال حقوقی محدود کرده و ثبت برخی اعمال حقوقی را ضروری دانسته است. سختگیری های قانون گذار در رابطه با ضرورت رسمی کردن برخی اعمال حقوقی ازجمله ازدواج و طلاق، از مظاهر تمدن و عوامل پیشرفت و توسعه فرهنگی است. همچنین موجب خواهد شد حقوق مربوطه در هنگام ثبت این اعمال حقوقی در دفاتر اسناد رسمی، به میزان مقرر قانونی و بدون امکان گریز از پرداخت، به موقع وصول شود. از طرف دیگر، با تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی، مردم از مزایای فراوان اسناد رسمی ازجمله لازم الاجرا بودن مفاد اسناد مزبور بدون نیاز به حکم محاکم و کاهش میزان اختلافات و دعاوی ناشی از توافقات و قراردادهای عادی بهره مند شوند. علی رغم اینکه ثبت رسمی ازدواج و طلاق از پدیده های نوظهور حقوقی است و سابقه چندانی در فقه ندارد، می توان از قواعد فقهی برای اعتبار بخشیدن به آن استفاده کرد. مهم ترین قاعده فقهی ای که به عنوان مبنای ضرورت ثبت رسمی اسناد می توان به کار برد، قاعده «نفی اختلال نظام» است. قاعده نفی عسر و حرج، قاعده مصلحت، قاعده لا ضرر و قاعده وجوب دفع ضرر به عنوان دیگر قواعد مبنایی در این زمینه کاربرد دارند که در این مقاله، به روش توصیفی تحلیلی و با ابزار کتابخانه ای به این موضوع پرداخته شده است.

ازجمله مسائل بسیار مهم در حقوق معاملات، نقش تشریفات در آنهاست. امروزه باتوجه به اصل حاکمیت اراده و رضایی بودن قراردادها گفته می شود که اصل بر رضایی بودن قراردادها است، ولی این مقاله به دنبال آن است که نشان دهد در معاملات راجع به اموال غیرمنقول و اموال فکری (صنعتی) که حاوی نقل و انتقال حقوق عینی باشند، امروزه مقنن نظر به مصالح بالاتر بالاخص حفظ حقوق اشخاص ثالث و لزوم اطلاع آنها، انجام تشریفات را در معامله لازم می داند و ضمانت اجرای عدم رعایت این الزام، بسته به نظر مقنن متفاوت است (ولی عمدتاً یا بطلان عمل حقوقی است یا عدم قابلیت استناد). باتوجه به بررسی های انجام شده در مصادیق مختلف در حقوق ایران، این پژوهش اجمالاً به این نتیجه رسید که در معاملات راجع به نقل و انتقال حقوق عینی در اموال غیرمنقول و اموال فکری (صنعتی)، ثبت آنها الزامی است و در برخی موارد مقنن پیشتر رفته و اعلان عمومی را هم ضروری می داند، اما درخصوص حقوق عینی راجع به اموال منقول (غیر از مصادیق مالکیت صنعتی)، به علت استحاله مالکیت و تصرف، بیم زیان به اشخاص ثالث نمی رود و بنابراین ثبت هم لازم نیست گرچه در این مورد هم ممکن است مقنن تشریفات را نظر به مصالحی لازم بداند نظیر حوزه نقل و انتقال خودرو، اما در حقوق دینی، اصل رضایی بودن قرارداد است؛ زیرا حق شخصی، حقی نسبی است و در مقابل دیگران فقط قابل استناد است نه اینکه قابل اعمال هم باشد؛ به طوری که وضعیت حقوقی آنها را در معرض تعرض قرار دهد.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به ویژه ماده سوم آن، با هدف افزایش شفافیت و کاهش اختلافات مالکیتی تصویب شده است، اما اجرای این قانون با چالش های متعددی روبرو است. آیین نامه اجرایی این ماده، سازوکارهایی مانند «قراردادهای یکسان»، «ثبت پیش نویس در سامانه» و «فسخ هوشمند» را پیش بینی کرده که ممکن است با اصول حقوقی مانند حاکمیت اراده و آزادی قراردادها در تعارض باشد. همچنین، ابهام در تعریف دقیق اموال غیرمنقول، هزینه های بالای ثبت و ناکارآمدی سیستم های اداری اجرای این قانون را با دشواری مواجه کرده است. از سوی دیگر، سازوکار فسخ هوشمند با حذف نقش قوه قضائیه در برخی موارد، نگرانی هایی درباره نقض حقوق مالکیت و اصول دادرسی عادلانه ایجاد کرده است. هدف از این پژوهش، تبیین جایگاه آیین نامه ماده سوم قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در نظام تقنینی کشور و ارزیابی انطباق یا تعارض مفاد آن با اصول بنیادین حقوقی مانند حاکمیت اراده، آزادی قراردادها، دادرسی عادلانه و تفکیک قوا به منظور ارائه راهکارهای اصلاحی برای بهبود نظام ثبت معاملات املاک است. روش انجام پژوهش توصیفی-تحلیلی و به صورت کتابخانه ای با رویکرد نظری است. در نهایت خواهیم یافت که محدودیت های ایجاد شده در آزادی قراردادها و حذف مرجع قضایی همراه با اصول حاکمیت اراده و دادرسی عادلانه نیست و ممکن است به افزایش اختلافات و کاهش امنیت معاملات بینجامد. همچنین، اختیارات گسترده سازمان ثبت اسناد و املاک و سازوکار فسخ هوشمند، به تضعیف استقلال سردفتران، ایجاد بازار غیررسمی و نقض حقوق دفاعی طرفین منجر می شود.

مطابق احکام اولیه فقهی و قواعد عمومی حاکم بر قراردادها، ثبت هیچ معامله ای از ارکان آن محسوب نمی شود و در صحت آن تأثیرگذار نیست، بلکه صرفاً جنبه اثباتی دارد. با این وجود، نیازهای نوین جامعه اقتضا دارد که معاملات راجع به اموال غیرمنقول، به طور رسمی ثبت شوند. نگارندگان در پژوهش پیش رو، با روشی توصیفی_ تحلیلی و جمع آوری داده ها به شیوه کتابخانه ای، درصدد بررسی و تبیین مهم ترین آسیب هایی هستند که الزامی نبودن ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای نظام حقوقی ما به دنبال دارد. مطالعات انجام شده در این پژوهش، بیانگر آن است که معاملات راجع به اموال غیرمنقول درصورتی که به صورت رسمی ثبت نشوند، آسیب های متعددی را به دنبال دارند؛ به گونه ای که هم اکنون نیز باعث شکل گیری مشکلات عدیده ای در نظام اجتماعی شده است. تداوم این وضعیت، علاوه بر تکثیر فساد، نوعی تهدید برای نظام اقتصادی و قضائی محسوب می شود و در پاره ای از موارد، عدالت قضائی را مخدوش می کند.