سند رسمی

عملیات اجرایی در اداره ثبت ممکن است بسان عملیات اجرایی در دادگستری به حقوق شخص ثالث خلل وارد کند. در این صورت، مرجع رسیدگی به شکایت ثالث از عملیات اجرایی ثبتی، بسته به اینکه مستند ادعای ثالث، سند رسمی یا حکم دادگاه و یا سند عادی باشد، متفاوت خواهد بود. در دو مورد اول، اداره اجرای ثبت اسناد و املاک به اعتبار اسناد رسمی و احکام دادگستری، عملیات اجرایی را متوقف و از مال رفع بازداشت می شود. اما در فرضی که مستند ادعای شخص ثالث سند عادی است، اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به حقانیت ثالث را ندارد و عملیات اجرایی جز با اقامه دعوای ثالث و دستور دادگاه متوقف نخواهد شد. در عین حال، در برخی موارد خاص، اداره ثبت به ادعای ثالث که مبتنی بر سند عادی اقامه شده است، ترتیب اثر داده و عملیات اجرایی را متوقف می نماید. با این همه و علیرغم تقسیم بندی پیش گفته، معیار قطعی برای تعیین صلاحیت دادگاه در رسیدگی به شکایت ثالث، ماهیت قضایی اعتراض خواهد بود.

یکی از معضلات قدیمی حقوق ایران تعارض صلاحیت هایی است که در عمل بین سازمان ثبت اسناد و املاک و دادگستری وجود دارد. یکی از این موارد که در قوانین ابهامی نیست ولی نوبت به مصداق که می رسد اختلافاتی ملاحظه می گردد، زمانی است که سندی اجرا می گردد ولی یکی از طرفین یا ثالث نسبت به اجرا اعتراض دارد. اجمالا اگر اعتراض راجع به اصل صدور اجراییه باشد، این امر در صلاحیت دادگستری است ولی اگر اعتراض به خود اجرا باشد در صلاحیت رییس ثبت محل است. دیوان عالی به موجب رای وحدت رویه شماره 784 تلاش نمود در خصوص اعتراض ثالث به اجرای سند، اختلافی را حل و فصل کند ولی با بررسی انجام داده شده نشان داده شد رای وحدت رویه نه تنها اختلافی واقعی را حل نکرده است، بلکه به دلیل ابهام در بیان چه بسا باعث اختلافات بیشتری هم شده باشد. به هر حال همچون گذشته اگر اختلاف پیش آمده چه از ناحیه ثالث باشد چه از ناحیه طرفین، ناظر به مرحله اجرای سند باشد و ماهیت اجرایی هم داشته باشد (به تعبیر آیین نامه "عملیات" اجرایی)، در صلاحیت رییس ثبت است ولی اگر اختلاف بر سر خود اجراییه باشد یا اختلاف ترافعی باشد ، در این صورت، بدون شک باید اختلاف در دادگستری حل و فصل شود.

زمینه و هدف: دفاتر اسناد رسمی یکی از واحدهای قانونی و زیربنایی است که به طور فزاینده ای در حوزه های قضایی کشورهای مختلف من جمله ایران مورد توجه جدی قرار گرفته است. هدف مقاله حاضر بررسی الحاق کانون سردفتران ایران به اتحادیه جهانی سردفتران است. مواد و روش ها: مقاله حاضر توصیفی- تحلیلی است. مواد و داده ها نیز کیفی است و از فیش برداری در گردآوری مطالب و داده ها استفاده شده است. ملاحظات اخلاقی: در این مقاله، اصالت متون، صداقت و امانت داری رعایت شده است. یافته ها: یافته ها نشان داد به دلیل مشکلات زیرساختی و رویه های قضایی و اداری خاص در تنظیم و اعتبار بخشی اسناد رسمی از یک طرف و عدم آشنایی با اصول و حقوق بین الملل فعلاً کشور ایران عضو اتحادیه جهانی سردفتران نیست. نتیجه: پیوستن ایران به اتحادیه بین المللی سردفتران امکان حضور نمایندگان ایران در این محافل را فراهم ساخته و در نتیجه این فرصت، ضمن مطرح شدن ایران در عرصه های بین المللی، نمایندگان ایران می توانند ضمن معرفی هرچه صحیح تر حقوق ایران، ضمن اینکه وجود ناهماهنگی در قوانین سردفتران و دفتریاران و به روز نبودن آن ها ضرورت تحول در این بخش از نظام حقوقی کشور را اقتضا می نماید.

از زمان تصویب لایحه رسیدگی به تخلفات رانندگی از سال 89 تاکنون چالش لزوم یا عدم لزوم ثبت سند رسمی وسایل نقلیه در دفاتر اسناد رسمی به طور جدی مطرح بوده و نیروی انتظامی گاه با طرح عدم لزوم مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و کفایت برگ سبز صادره از طرف مراکز تعویض پلاک به این چالش دامن زده است؛ با صدور رأی دیوان عدالت اداری در اسفند 1399، این چالش جدی تر از گذشته مطرح شده به گونه ای که مالکان وسایل نقلیه، خود را بی نیاز از ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی می دانند. این پژوهش با استفاده از روش توصیفی – تحلیلی و جمع آوری اطلاعات به صورت کتابخانه ای و اسنادی سعی دارد به این سؤال پاسخ دهد که چالش ها و راهکارهای تقنینی و قضایی در ارتباط با اسناد رسمی وسایل نقلیه چیست؟ برآیند مقاله این است که 1. به تصریح ماده 29 قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی مصوب 1389 و قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1400، تنظیم و ثبت سند رسمی وسایل نقلیه در دفاتر اسناد رسمی الزامی است.2. قوانین و مقررات مربوط به هزینه های ثبت رسمی نقل و انتقال وسایل نقلیه در دفاتر اسناد رسمی، تسهیل کننده تنظیم و ثبت اسناد رسمی حداقل برای اقشار ضعیف جامعه نیست. 3. بندهای اول، دوم و جزء دوم بند سوم رأی هیات عمومی دیوان عدالت اداری هم به دلیل تعلیق اجرای قوانین مالیاتی، ثبتی و نیز تعارضات درونی رأی، مغایر ماده 29 قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی و متعاقب آن مغایر ماده 1287 قانون مدنی است اما جزء اول بند سوم رأی هیات عمومی دیوان در راستای تأمین و حفظ حقوق شهروندی (حق توکیل به عنوان یک حق مدنی) و موافق اصول حقوقی و مواد ۶۵۶ به بعد قانون مدنی است.

ادله اثبات دعوی به منظور اثبات حق در مقابل ادعای مطروحه بکار می روند . اما برخی اوقات بین این ادله تعارض پیش می آید. این تعارض هنگامی محقق می گردد که اعتبار دو دلیل مسلم باشد و تضاد در بین مدلول آن ها باشد. برای حل تعارض ادله حقوقدانان ابتدا دنبال وجوه ترجیح می روند و سعی می کنند که یکی از ادله را به وجهی از وجوه بر دیگری برتری دهند و بدین گونه تعارض را رفع نمایند و سرانجام اگر وجه ترجیهی یافت نشد و دو دلیل در حالت تعادل باشند به ناچار نظریه تساقط اعمال می شود. روش این تحقیق، به لحاظ هدف کاربردی و به لحاظ شیوه اجرا توصیفی تحلیلی و ابزار گرداوری اطلاعات و داده ها اسنادی و کتابخانه ای است. همچنین هدف مقاله حاضر این است که تعارض اسناد رسمی با شهادت را به عنوان دو دلیل مهم در دادرسی های اداری و مدنی مورد بررسی قرار دهد. یافته های این تحقیق نشان می دهد که قاعده اصلی برای رفع تعارض ادله، توجه به هدف و مقصد نهایی نظام حقوقی حوزه ای است که تعارض در آن واقع شده است مثلاً در حوزه قراردادها توجه به قصد مشترک طرفین و در تعارض ادله قانونی توجه به روح الفاظ موضوعه و هدف قانونگذار و در تعارض در ادله قضایی و عدالت قضایی وصول به حقیقت را اقتضاء می کند.

پس از پیروزی انقلاب اسلامی ایرن، مفاهیم اسلامی در مقام قانونگذاری در نظام حقوقی ایران تبلور یافت. ازجمله این مفاهیم، عدم تأثیر ثبت معاملات در مقام صحت آن معاملات است؛ اما با گذشت زمان حکمرانان متوجه شدند که نیازهای جامعه اقتضا دارد ثبت معاملات اموال غیرمنقول الزامی باشد؛ ازاین رو گام هایی تقنینی در مقام حل تعارض میان احکام اولیه فقه اسلامی و نیازهای روز جامعه برداشتند که آخرین تلاش آن ها در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نقش بست. این پژوهش با استفاده از شیوه توصیفی تحلیلی چالش های اعتبار سند عادی را در معاملات اموال غیرمنقول، در چهار عرصه اقتصادی، حقوقی قضایی، حکمرانی و اجتماعی تبیین می کند و آثار منفی آن را آشکار می سازد. بدین منظور ابتدا مبانی حمایت از سند رسمی روشن، و مفهوم حکمرانی مطلوب بیان، و معیارهای هشت گانه آن تبیین می شود و سپس «قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی»، «ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور» و «قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول» به عنوان گام های تقنینی ارزیابی می شوند. درنهایت روشن می شود که با توجه به جمیع مقدمات بیان شده، الزام به ثبت رسمی معاملات ضروری است و معاملات باید با سند عادی یا باطل یا غیرقابل استناد در برابر ثالث باشد.

قاعده لاضرر، یکی از قواعد مهم و آمره فقهی است که در موضوع و محمول به نحو توسیع و تضییق حکومت واقعی دارد یعنی موضوع و حکم ضری را واقعا و نه ظاهرا برمی دارد. چه در قول نفی ضرر یا نهی از ضرر، چه شرعی یا حکومتی. در اسناد رسمی لازم الاجرا -که به تجویز قانونگذار بدون نیاز به طرح دعوا در دادگاه، مبادرت به اجرای مفاد سند میگردد- حکم ضرری طی فرایندی مرفوع خواهد بود. بدین نحو که درصورت محرز بودن ورود ضرر حاصل از نفس عملیات اجرایی به محض اعلام هریک از طرفین و یا ثالث ، قابل رسیدگی در اداره ثبت محل ، سپس در هیأت نظارت است. این فرایند رسیدگی به اعتراض، ترجمان حاکمیت لاضرر است که از سوی قانونگذار بلحاظ اعتباربخشی به اسناد رسمی لازم الاجرا و در راستای اهدافی که در رسمیت بخشی به اسناد مطرح است بدون نیاز به طرح دعوا در دادگاه، به ادارات ثبت واگذار شده است. در هر حال به حکم رأی هیأت عمومی دیوان عالی کشور امکان تظلم به دادگاه و شکایت از تصمیم قطعی هیات عالی نظارت به قوت خود باقی خواهد بود.

اقبال عمومی مردم به اسناد عادی که به تبع شرعیت آن است سبب ایجاد آسیب های فراوانی همچون فروش ملک و زمین به چند نفر، فرارمالیاتی، ایجاد ناامنی روانی و اجتماعی، انباشت پرونده های دعاوی مرتبط با اسناد عادی، مشخص نبودن مالکان و عدم آگاهی و اشراف لازم حکومت نسبت به آن، ایجاد معوقات بانکی و زمین خواری شده است. قانون گذار در ج.ا.ا.، با درک مفاسد فوق، انجام معاملات اموال غیرمنقول را با اسناد رسمی لازم دانسته است؛ اما، افزوده است: "مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است". این افزوده باعث ایجاد همان مفاسدی است که قانون ثبت برا حل آن ایجاد شده بود. سوال فراروی مقاله این است که آیا فقه این ظرفیت را داراست که معاملات اموال غیرمنقول را در عصر حاضر، مطلقا، منحصر در اسناد رسمی کند؟ مقاله حاضر به روش تحلیل-توصیفی و با بهره گرفتن از مطالعات کتابخانه ای به این نتیجه رسیده است که شرعیت اسناد عادی در شرائط فعلی زندگی بشر منتفی بوده و با در نظر گرفتن شرعیت اسناد رسمی، تنها راه معاملاتی اموال غیرمنقول، معامله با اسناد رسمی است.

اصل حاکمیت اراده، حق طبیعی افراد برای تعیین مناسبات حقوقی خویش است و به انسان ها اجازه می دهد تا آزادانه قرارداد منعقد کنند و شرایط آن را تعیین نمایند. لیکن در چارچوب قوانین ومقررات عمومی محدود می شود. پیش از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال 1403، این اصل در معاملات اموال غیرمنقول تقریباً بدون محدودیت اجرا می شد. افراد آزادی گسترده ای در تعیین شروط قراردادها، نحوه پرداخت ثمن، تعیین زمان و مکان تسلیم ملک، و حتی ثبت معاملات داشتند. بسیاری از معاملات تنها بر اساس اسناد عادی و بدون ثبت رسمی انجام می شد. پس از تصویب و اجرای قانون، این آزادی ها محدود شد. بر اساس ماده 1 قانون، هر معامله ای که به انتقال مالکیت یا حقوق انتفاع و ارتفاق اموال غیرمنقول بینجامد، باید در سامانه الکترونیکی اسناد رسمی ثبت شود. عدم ثبت چنین معاملاتی موجب می شود که هیچ گونه ادعایی از جمله الزام به تنظیم سند رسمی یا دعاوی مرتبط، در محاکم قابل استماع نباشد. این قانون تقاطع منحصربه فردی بین این اصل و الزامات قانونی دولت برای اطمینان از شفافیت، قانون مداری و نظم عمومی ایجاد می کند.این مقاله با تأکید بر قانون مذکور، به بررسی مصادیق بیع اموال غیرمنقول در سه مرحله اصلی انعقاد قرارداد، اجرای تعهدات، و انحلال قرارداد می پردازد. این پژوهش از روش توصیفی-تحلیلی و بهره گیری از منابع کتابخانه ای استفاده می کند.

یکی از مهم ترین دارایی های اقتصادی که محل ایجاد اختلافات فراوان برای اشخاص جامعه می گردد املاک است. به همین دلیل نظام های حقوقی پیشرفته مقررات ویژه ای را جهت نظم دهی به اسناد مالکیتی وضع نموده اند. در نظام حقوقی ایران با وجود گذشت مدت زمان طولانی و تصویب چندین قانون که آخرین اراده قانون گذار تحت عنوان «قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور» است، هنوز یک معیار عینی و مشخص در خصوص اعتبار اسناد رسمی ارائه نشده است. دکترین حقوقی نیز هر یک به تحلیل زاویه ای از این چالش حقوقی پرداخته اند و بعضاً با تمسک به سایر نظام های حقوقی سعی در ارائه راهکار نموده اند. رویه قضایی نیز دچار سردرگمی شده است به نحوی که نتوانسته به رسالت خود که همان رفع ابهام و پیش گیری از صدور آراء متناقض است، عمل نماید. مطالعه حاضر در صدد است با روشی توصیفی-تحلیلی به این سوال پاسخ دهد که جهت شناسایی مطلق اعتبار اسناد رسمی در مقابل اسناد عادی نیاز به مراجعه به منشا صدور سند مالکیت است؟ با توجه به تشت منابع قانونی منطقی ترین راهکار اصلاح قانون است. لکن تا آن زمان باید با تفسیر اصولی از مجموعه قوانین و با در نظر گرفتن امتیازات اسناد رسمی معیاری عینی و مشخص را به عنوان ضابطه جهت حل چالش حقوقی حاضر تعیین نمود که همان شناسایی اعتبار اسناد رسمی به صورت مطلق است. این اعتبار تنها در موارد مصرحه قانونی قابلیت نقض دارد. برخلاف نظر برخی از حقوق دانان شناسایی اعتبار اسناد رسمی فرع بر منشا آن است و مراجع رسمی صرف نظر از منشا صدور اسناد باید برای اسناد رسمی مالکیت به طور مستقل اعتبار قانونی قائل شوند و در موارد ابهام قوانین تفسیر به نفع اعتباردهی اسناد رسمی نمایند.

تصویب ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور و تفسیر غالب ارائه شده از این ماده، سبب تقویت نظریه رضایی بودن معاملات املاک شده است، هرچند با برخی از مبانی معتقدین به این نظریه، مانند اصل صحت تعارضاتی دارد. پذیرش نظریه رضایی بودن معاملات املاک، سبب ایجاد مشکلات فراوان برای مردم، قوه قضائیه و دولت شده است. پرونده های کثیری ناشی از معاملات با اسناد عادی به طرفیت اشخاصی که با اعتماد مشروع به حاکمیت و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، به صورت رسمی اقدام به انعقاد قرارداد نموده اند و در دفتر املاک نام آنان به عنوان مالک قید شده است، مطرح می شود که بسیاری از آنها منتهی به صدور حکم ابطال اسناد رسمی می گردد. این نظریه نه تنها سبب نارضایتی اشخاصی که با این مسئله مواجه شده اند، می باشد، بلکه سبب از بین رفتن نظم و امنیت معاملات املاک و وسیله ای برای ارتکاب فسادهای مالی است و برای پایان دادن به این مشکلات، راهی جز تصویب قانونی برای تشریفاتی کردن معاملات املاک ثبت شده و یا غیرقابل استناد نمودن این معاملات در برابر اشخاص ثالث و دولت همانند نظام های حقوقی معتبر وجود ندارد و به همین دلیل تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات املاک که در مجمع تشخیص مصلحت نظام مطرح و دعاوی معاملات بدون ثبت رسمی را غیرمعتبر و غیرقابل استماع اعلام نموده، ضروری است.