نگار علیخانی

اصل حاکمیت اراده، حق طبیعی افراد برای تعیین مناسبات حقوقی خویش است و به انسان ها اجازه می دهد تا آزادانه قرارداد منعقد کنند و شرایط آن را تعیین نمایند. لیکن در چارچوب قوانین ومقررات عمومی محدود می شود. پیش از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال 1403، این اصل در معاملات اموال غیرمنقول تقریباً بدون محدودیت اجرا می شد. افراد آزادی گسترده ای در تعیین شروط قراردادها، نحوه پرداخت ثمن، تعیین زمان و مکان تسلیم ملک، و حتی ثبت معاملات داشتند. بسیاری از معاملات تنها بر اساس اسناد عادی و بدون ثبت رسمی انجام می شد. پس از تصویب و اجرای قانون، این آزادی ها محدود شد. بر اساس ماده 1 قانون، هر معامله ای که به انتقال مالکیت یا حقوق انتفاع و ارتفاق اموال غیرمنقول بینجامد، باید در سامانه الکترونیکی اسناد رسمی ثبت شود. عدم ثبت چنین معاملاتی موجب می شود که هیچ گونه ادعایی از جمله الزام به تنظیم سند رسمی یا دعاوی مرتبط، در محاکم قابل استماع نباشد. این قانون تقاطع منحصربه فردی بین این اصل و الزامات قانونی دولت برای اطمینان از شفافیت، قانون مداری و نظم عمومی ایجاد می کند.این مقاله با تأکید بر قانون مذکور، به بررسی مصادیق بیع اموال غیرمنقول در سه مرحله اصلی انعقاد قرارداد، اجرای تعهدات، و انحلال قرارداد می پردازد. این پژوهش از روش توصیفی-تحلیلی و بهره گیری از منابع کتابخانه ای استفاده می کند.