قیمت گذاری مسکن

در این مطالعه، مدل ساختاری برای تعیین قیمت مسکن و شناسایی حباب قیمتی در استان های مختلف ایران طی دوره زمانی 1389-1375 بسط داده شده است. مدل تجربی تحقیق مبتنی بر چهارچوب نظری قیمت گذاری مسکن براساس ارزش حال دارایی است. به طور خاص، تصریح می شود که قیمت مسکن می تواند تحت تأثیر انتقال های عرضه و تقاضا مانند درآمد سرانه محلی، قیمت زمین، هزینه ساخت و ساز و حجم نقدینگی تعیین شود. ویژگی ممتاز تحقیق حاضر، استفاده از مجموعه کامل تری از متغیرهای اثرگذار، لحاظ کردن هم زمان تغییرات زمانی و بخشی متغیرها در چهارچوب داده های تابلویی (پانل)، بررسی ویژگی های مهمی مانند مانایی و هم انباشتگی متغیرها و تعیین الگوی قیمت گذاری مسکن در کشور است. نتایج تحقیق حاضر، فرضیه وجود حباب قیمتی را در بازار مسکن ایران رد کرده و مدعی است که افزایش های مداوم طی دهه های گذشته در قیمت مسکن توسط متغیرهای ساختاری مانند هزینه های تولید، حجم نقدینگی و رشد مؤثر تقاضا توضیح داده می شوند. علاوه بر این، برآوردها نشان می دهد، قیمت زمین (با کاربری مسکونی) و حجم نقدینگی مهم ترین عوامل رشد قیمت مسکن در ایران بوده اند، به طوری که افزایش یک درصدی در قیمت زمین یا حجم نقدینگی- با فرض ثبات سایر شرایط- قیمت مسکن را به ترتیب 345/0 و 5/0 درصد افزایش می دهد. ارزیابی پسماندهای مدل به تفکیک استانی حاکی از آن است که قیمت مسکن در برخی استان ها مانند اصفهان، آذربایجان شرقی و قزوین تابع قوی تری از متغیرهای ساختاری نسبت به برخی استان های دیگر مانند تهران، کهگیلویه و بویراحمد و همدان بوده است.

مسئله مسکن، ازجمله مهم ترین مسائل انسان در صد سال اخیر است. قیمت مسکن همواره به صورت تصاعدی به دلایل مختلف افزایش پیدا کرده و تهیه آن در طول زمان دشوارتر شده است. موضوع این پژوهش بررسی اثرگذار بودن قوانین محدود کننده بر قیمت واحدهای مسکونی است. در این پژوهش رابطه بین قانون حداقل پارکینگ و قیمت واحدهای مسکونی بررسی و پیشنهادهای سیاستی در جهت جای گزین کردن یا تسهیل این قانون ارائه شده است. روش های به کار رفته در این تحقیق شامل آمار توصیفی، جهت تعیین ارتباط بین متغیرها از آمار استنباطی و رگرسیون حداقل مربعات معمولی گام به گام استفاده می شود. داده ها به دو دسته تقسیم می شوند: داده های به دست آمده از پرسش نامه های توزیع شده بین فعالان بازار مسکن شهر تهران که شامل 384 پرسش نامه و داده های 62419 معامله واحدهای مسکونی از آذر 1400 تا آذر 1401ه .ش. از مرکز ثبت معاملات املاک و مستغلات می شود. طبق یافته های پژوهش قانون حداقل پارکینگ منجر به افزایش بین 2 تا 8 درصدی در قیمت واحدهای مسکونی شده است. در پرسش نامه توزیع شده، نظرات فعالان بازار مسکن درباره سیاست های جای گزین جهت اصلاح قانون حداقل پارکینگ گردآوری و در این پژوهش ارائه شد. 

بیان مسئله: نور طبیعی مناسب در خانه همواره از مزیت های یک خانه در بازار مسکن شمرده میشود. اما میزان این اثرگذاری بر قیمت مسکن نامشخص است. با وجود اهمیت این موضوع برای خریداران، اما با توجه به جست و جوهای انجام شده، مشخص شد که هیچ اطلاعات رسمی و دقیقی در این زمینه ثبت نشده است. هدف پژوهش: این پژوهش با هدف بررسی میزان اثرگذاری شرایط نوری مسکن بر قیمت آن، موارد مهم و اثرگذار در قیمت گذاری های املاک در بازار کشور که مرتبط با کیفیت نور هستند را بررسی کرد. این موارد تفکیک شده و اثر هر یک بر قیمت نهایی مسکن مشخص گردید. روش پژوهش: جست و جوهایی انجام و مشخص شد که گزارش و اطلاعات رسمی در رابطه با اثرگذاری میران نور طبیعی بر قیمت مسکن وجود ندارد. سپس روش های سنتی و موجود برای قیمت گذاری ملک واکاوی شد، عوامل مرتبط با نور خانه استخراج گردید. قیمت خانه های مشابه که تنها یکی از عامل های مورد نظر در آنها متفاوت بود استخراج و مقایسه شد. نتیجه گیری: میزان اثر گذاری شرایط نوری در عوامل مختلف به طور تقریبی مشخص و نشان داده شد که در روش های سنتی موجود برای سنجش شرایط روشنایی طبیعی یک واحد، چه عواملی نادیده گرفته میشود. بررسی دقیق تر و علمی شرایط نورگیری مسکن میتواند برای تمام طرف های بازار املاک، امری مفید و کمک کننده باشد.